Causa Nº 58.876/11 Reg. Int. Nº D- 90 /07
Expte. Nº D-117.421 Sala Segunda.-
A C U E R D O
En Gral. San Martín, a los 29 días del mes de marzo de dos mil siete, reunidos en Acuerdo Ordinario los señores jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Gral. San Martín, Sala Segunda, con la presencia de la señora secretaria actuante, se trajo a despacho para dictar sentencia la causa Nº 58.876, caratulada "NOGUEROLES, ANTONIO ALFREDO Y OTRA C/GOMEZ POVIÑA, CARLOS MARIA Y OTRO S/RESOLUCION DE BOLETO DE COMPRAVENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS", que tiene asignado el siguiente orden de votación: jueces Scarpati, Occhiuzzi y Mares.
De conformidad con lo establecido por los arts. 168 de la Constitución Provincial y 266 del Código Procesal, se resolvió plantear y votar la siguiente
C U E S T I O N
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
V O T A C I O N
A la cuestión propuesta, la señora juez Scarpati dijo:
I.- Que la sentencia de fs. 112/116 que rechaza la demanda de resolución contractual y daños y perjuicios y hace lugar a la excepción de incumplimiento invocada por la demandada, es apelada por la actora perdidosa, quien sustenta su recurso mediante la incontestada memoria de fs. 128/130.
Previo a formular una síntesis de las alternativas más salientes del proceso, aduce que no resulta justificado el rechazo decidido en el contexto de los antecedentes atendidos, considerando por tanto errónea la conclusión.
Destaca en tal sentido la entrega de la suma de U$S 5.000 -tal como aparece consignado en el boleto respectivo, con la indicación que el mismo comporta eficaz recibo y carta de pago-, puntualizando que el pagaré agregado por la demandada por una supuesta deuda de $ 200 fue desconocido por su parte, decretándose la negligencia de la pericial destinada a probar su autenticidad. En tal plexo, cuestiona el valor que la sentenciante ha conferido al testigo aportado a fs. 90, considerando seriamente comprometida su imparcialidad por estar involucrada en la operación, marcando el desacierto que implica dar preeminencia al mismo por sobre los términos del contrato relativos a la recepción del pago producido en ocasión de su firma.
Observa así que la juzgadora hace lugar a la excepción de incumplimiento opuesta en virtud de que la actora dejó de abonar la suma de $ 200, la que comporta el 0,4% del monto de la operación y apenas el 4% en relación a la entregada al suscribirse el boleto, marcando su absoluta insignificancia en relación a las obligaciones de ambas partes.
Considera que la sentenciante ha valorado de manera dispar la conducta de las partes pues, frente al reclamo fundado de los actores encaminado a la entrega del bien, se oponen los demandados, quiénes no cumplen su obligación de entrega del inmueble, ni ofrecen hacerlo y tampoco producen la prueba necesaria y, ante un supuesto e insignificante incumplimiento, hace lugar a la excepción.
II.- El recurso debe prosperar, anticipando la admisibilidad de la pretensión resolutoria ejercida por el actor, con la correspondiente devolución de las sumas abonadas en ocasión de la firma del boleto respectivo, correspondiendo desestimar el reclamo resarcitorio que se anexa al reclamo, lo que implica la improcedencia de la excepción de incumplimiento planteada por la demandada.
Y para iniciar el tratamiento respectivo he de señalar que aprecio manifiesta la inadmisibilidad del incumplimiento articulado por el coaccionado y receptado en la sentencia, ello en el marco de los parámetros que insuflan el principio que autoriza abstenerse de cumplir si la contraparte no cumple simultáneamente su prestación, u ofrece cumplirla, salvo que dicha prestación fuera a plazo (art. 2001 y 510 del Cód. Civil).
En tal sentido múltiples resultan las razones que abonan mi entendimiento, inhabilitando así la procedencia de una defensa articulada en virtud del incumplimiento de la entrega de $ 200 que eventualmente correspondía integrar a la firma de boleto, deuda impaga que se invoca instrumentada en el documento de fs. 46, desconocido por el actor (art. 354 inc. 1º Cód. Proc.) y cuya autenticidad ha quedado indemostrada (arts. 375-382 del Cód. Proc.).
Y para desbrozar los perfiles del conflicto y alcanzar argumentalmente su anticipada suerte he de apuntar que la aplicación de tal excepción sustancial reclama la demostración de recaudos medulares, tales cómo la existencia de prestaciones recíprocas en relación de interdependencia, extremo que implica que las mismas reconozcan un nivel de conexión que apunte a una exigibilidad simultánea. Pero además ha de requerirse que el incumplimiento enrostrado sea grave; que sea opuesta de buena fe y que quién la opone no se encuentre en mora.
Tales esenciales recaudos no se muestran satisfechos en el contexto contractual de que se trata.
Y para comenzar cabe atender al testimonio de fs. 90, en cuánto en él se sustenta el incumplimiento receptado, correspondiendo admitir que tal declaración reclama una ponderación cautelosa, no sólo por su singularidad, sino fundamentalmente por provenir de quién estaba a cargo de la venta de la unidad base del contrato, desempeño que induce a computar que, más allá de la declarada situación de no dependencia laboral respecto de los vendedores, la testigo reconocía un interés concreto en relación a la oferta inmobiliaria, tal como lo expresa al referirse al beneficio que la intermediación le producía (arg. art. 384-456 del Cód. Proc.).
Tal comprometido aporte testimonial se proyecta en relación a un más que acotado e insignificante incumplimiento, ello en cuánto hace referencia a la existencia de una deuda de $ 200 como porción de precio que debía ser abonado al firmarse el boleto y que se integró con la suscripción del documento de fs. 46. Y cabe aquí focalizar, más allá de la comprometida credibilidad de los dichos de tal testigo singular, la entidad de la prestación que se propone para excepcionar el cumplimiento contractual la que dista de merecer considerarla como obligación interdependiente en relación a las esenciales del contrato, mostrando una presencia ciertamente superflua. Pero además ha de observarse que tan insignificante desgajamiento de la proporción de precio acordada al momento del boleto se instrumenta en un pagaré expresado en pesos, lo que se ofrece incompatible con la inteligencia que trasunta la cláusula QUINTA del mismo (fs. 4/5 arg. art. 354 inc. 1º del Cód. Proc.), en la que las partes, más allá de la entonces vigente convertibilidad (ley 23928), denotan la incuestionable intención de que los pagos se hicieran en la moneda pactada (arg. art. 218 inc. 2º del Cód. Com).
A las inferencias plasmadas se suma de modo determinante la expresa mención de pago pleno de la suma pactada a la firma del boleto -"U$S Cinco mil (U$S 5.000) -bajo la consigna de recibida" a cuenta de precio, otorgándole por el presente el más eficaz recibo y carta de pago en forma por dicho importe..." (cláusula Cuarta)-.
Complementando lo anterior y desde la óptica que habilita la invocación defensiva, ha de capitalizarse también la insoslayable pasividad de los vendedores en cuánto al cobro de la deuda instrumentada en el documento esgrimido, conducta que también merece atención en el marco de la pauta interpretativa prevista en el art. 218 inc. 4º del Cód. Com., extrovirtiendo una actuar que denuncia la insustanciabilidad e intrascendencia de la obligación supuestamente debida, ello en relación a las prestaciones medulares del contrato.
Los aspectos ponderados demuestran desde la propia conducta de los vendedores la insignificancia del incumplimiento que enrostran y por el que se excepcionan, mostrándose sujetiva y objetivamente menor, en tanto tal insignificante remanente crediticio no puede ser considerado como obligación conexa e interdependiente cuya desatención autorice la defensa articulada, correspondiendo adjudicarle, de haber existido, un proyección absolutamente insustancial y menor y como tal insusceptible de autorizar la excepción que articulan, observando en tal sentido que ha realización del crédito que invocan se exhibe a esta altura y sin culpa del comprador, civilmente inexigible en el contexto de un reclamo cambiario (arts. 96, 97 y 103, D.L. 5965/63; arg. art. 218 inc. 4, Cód. Com.).
En orden a lo dicho y en coincidencia con los señalamientos que produjera el recurrente en su memoria y esbozara en el traslado que cumpliera a fs. 66, la trivialidad del endilgado incumplimiento inhabilita la procedencia de la excepción, ello pues si bien es contrario a la buena fe que aquél que no haya cumplido la prestación a su cargo, exija la obligación que le es debida por la contraparte (Mosset Iturraspe "Contratos" pág. 368: Trigo Represas Félix A. ¿Excepción de incumplimiento o derecho de retención? LL 1983 - B - 440), también colisiona a tal principio axiológico suspender el propio cumplimiento ante un incumplimiento intrascendente de la contraparte (arg. art. 1198 del Cód. Civil).
Conectado con lo anterior ha de señalarse que resulta recaudo esencial que el incumplimiento que autorice la excepción debe ser suficientemente grave y tal "gravedad" se relaciona con el incumplimiento de la obligación principal, lo que significa que debe referirse a una obligación que en el concepto de los contratantes, tenga función de equivalencia (Belluicio-Zannoni Cód. Civil y Leyes Complementarias comentario art. 2001 "Gravedad del incumplimiento"). Y no parece necesario abundar sobre la notoria diferencia de rango prestacional entre el incumplimiento esgrimido como excepción y la obligación pendiente por la que se pretende la resolución contractual, observando que la equivalencia está dada entre la obligación de entrega de la cosa vendida y el pago del precio, pero jamás ha de considerarse presente en relación un inacreditado remanente de $ 200 relativos a una operación inmobiliaria del orden de los U$S 54.000, de los cuáles se abonaron al boleto U$S 5.000.
En el relación a esta confrontación obligacional a que apuntara se ha marcado la necesidad de que exista una relación de sucesión y de causalidad entre los incumplimientos de una y otra parte, exigiéndose además proporcionalidad entre los incumplimientos (SC Mendoza Sala I 5-1-90 LL 1991-A-404), recaudos que ciertamente no se dan en el caso.
Y entre las razones ha repararse también que del armónico contexto de los arts. 1201 y 510 del Cód. Civil es dable inferir que tratándose de contratos bilaterales, esto es con prestaciones recíprocas, cuándo una parte queda constituída en mora no puede alegar la mora del contratante, pues la aplicación del art. 1201 del Cód. Civil tiene una lógica prelación temporal que beneficia al que en el primer tropiezo del contrato no retardó su cumplimiento, impidiendo que el ya moroso pretenda la mora de la contraria (CNCom. 22-5-1996 LL 1997 - B - 124 con nota de Casas de Chamorro Vanasco, M. "Extinción de un contrato por incumplimiento de ambas partes"); con lo que la morosidad previa de los vendedores les impide alegar la mora del cocontratante (fs. 16/17 arg. art. 354 inc. 1º del Cód. Proc. - CNC Sala C 12-11-80 ED 92-113).
Asimismo cabe apuntar que entre los recaudos exigibles se requiere que la parte que interpone la "exceptio" deba haber cumplido con la prestación a su cargo, u ofrezcer cumplirla en el momento que la otra parte cumpla la suya, pues la excepción es un remedio que la ley confiere al contratante cumplidor para protegerlo de las consecuencias del incumplimiento de su contrario, extremo absolutamente soslayado en la articulación de la vendedora excepcionante, en cuánto sólo invoca el insignificante incumplimiento enrostrado, omitiendo toda consideración relativa al cumplimiento de su prestación esencial, cuál resulta la entrega del bien objeto del contrato, (arts. 1323, 1409, 1412, 1423 y concordantes del Cód. Civil), obligación por la que fueran puntualmente emplazados los vendedores (telegramas fs. 16/19 y 16 arg. arts 59-60 y 354 inc. 1º del Cód. Proc.).
Descalificado la excepción de incumplimiento articulada cabe entonces atender a la voluntad resolutoria sustentada en el incumplimiento de entrega del inmueble adquirido en virtud de reconocido boleto de fs.4/5, pretensión cuya procedencia no admite dudas en el marco de la acreditación del contrato y el inferible incumplimiento de tal obligación principal (arts. 1204, 1412 y 1423 del Cód. Civil y 59, 60 y 354 inc. 1º del Cód. Proc.), ello pues, demostrada la obligación por parte del acreedor, pesa sobre el deudor la carga probatoria referente a su satisfacción, lo que no ha acontecido en autos, correspondiendo estar a la acreditada mora en su cumplimiento en virtud de lo acordado en la cláusula Novena del boleto y los términos de los emplazamientos de fs. 16/19 (arg. art. 354 inc. 1º Cód. Proc.) y los propios de la contestación de demanda (arg. art. 919 del Cód. Civil), extremos que conducen a receptar el reclamo, correspondiendo, conforme lo dispuesto por los arts. 793 y 1052 del Cód. Civil, ordenar la restitución de las suma de $ Cinco Mil ($ 5.000.-) abonadas al boleto, ello en el marco de lo dispuesto por la ley 25561 (art. 11) y decreto 214/02 (art. 8º).
Queda por último pronunciarse sobre la anticipada desestimación de los reclamos que bajo el rótulo de daños y perjuicios se anexan, ello pues más allá de las normas que autorizan el resarcimiento (art. 505 inc. 3º, 508, 511, 519, 520 1412 del Cód. Civil) cabe atender no sólo a la imprecisión alegatoria que exhibe la demanda al producir una mera e inoperante invocación genérica (arg. art. 330 incs 3º y 4º del Cód. Proc), salvo en el tramo relativo a los gastos locativos, sino también ha de capitalizarse la limitación que en relación a la causalidad de ellos impone el art. 520 del Cód. Civil y ciertamente a la palmaria indemostración de los desmedros (arg. art. 354 inc. 1º y 375 del Cód. Proc.), lo que determina la improsperabilidad de la pretensión reparatoria.
Por tanto, de compartir mis colegas lo que llevo expuesto, corresponderá revocar la sentencia recurrida en cuánto ha sido materia de agravio, desestimado la excepción de incumplimiento opuesta y declarando resuelto el contrato que ligara a la partes relativo a la venta del inmueble individualizado en forma provisional como Departamento "K" de la plata alta y que forma parte del edificio en construcción sito en la calle España 411 esquina Vicente López de San Miguel, Provincia de Buenos Aires, correspondiendo en el término de treinta días de quedar firme la presente restituir al comprador la suma de pesos Cinco Mil ($ 5.000.-) abonada en ocasión de su firma, suma que será reajustada a partir del 3-2-02 mediante la aplicación del C.E.R. (leyes 25561 y 25713), correspondiendo reconocer intereses en la tasa que aplica el Banco de la Provincia de Buenos Aires en sus operaciones a plazo fijo a treinta días en forma no acumulativa a partir de la mora (fs. 16/17 art. 354 inc. 1º del Cód. proc.y art. 509 del Cód. Civil) hasta el 3-2-02 y a partir de allí, en virtud de la vigencia de la corrección que comporta el C.E.R., a la tasa del 6 % anual.
En cuánto a las costas, en el marco de lo dispuesto por los arts. 68 y 274 del Cód. Proc., corresponderá aplicar las de ambas instancias a los demandados perdidosos, difiriendo las regulaciones de honorarios para su oportunidad (art. 31 del decreto 8904/77).
Doy mi voto por la NEGATIVA.
Los señores jueces Occhiuzzi y Mares, por las mismas razones, adhieren.
Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente
S E N T E N C I A
Por los fundamentos dados en el Acuerdo precedente, se RESUELVE: 1º) REVOCAR la sentencia recurrida en cuánto ha sido materia de agravio, RECHAZANDO la excepción de incumplimiento opuesta y DECLARANDO RESUELTO el contrato que ligara a las partes en relación a la venta del inmueble individualizado en forma provisional como Departamento "K" de la planta
alta y que forma parte del edificio en construcción sito en la calle España 411 esquina Vicente López de San Miguel, Provincia de Buenos Aires 2º) ORDENAR en consecuencia a los vendedores que en el término de treinta días de quedar firme la presente RESTITUYAN al comprador la suma de pesos Cinco Mil ($ 5.000.-) abonada en ocasión de su firma, reajustada mediante la aplicación del C.E.R. a partir del 3-2-02., con más sus intereses, conforme el criterio que quedara plasmado precedentemente. 3º) APLICAR las costas de ambas instancias a los demandados en su condición de vencidos. 4º) DIFERIR la regulación de honorarios para su oportunidad. REGISTRESE. NOTIFIQUESE. DEVUELVASE.
FDO. DRES. OCCHIUZZI (PTE), SCARPATI, MARES, BAEZ (SEC)
ES COPIA FIEL.
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