ARTICULO - EFECTOS DE LA QUIEBRA SOBRE CONTRATO DE LOCACION INMOBILIARIA

EFECTOS DE LA QUIEBRA SOBRE EL CONTRATO DE LOCACION INMOBILIARIA


por Horacio Roitman y José A. Di Tullio




Sumario: 1. Preliminar. 2. Antecedentes. 3. Ley de Concursos. 4. Quiebra del locador. 5. Quiebra del locatario. A. Inmueble alquilado para explotación comercial. B. Inmueble destinado a vivienda C. Locación mixta.




1. PRELIMINAR
Los efectos de la quiebra sobre la locación de inmuebles, han sido materia de preocupación legislativa en casi todo el derecho comparado y en algunos de nuestros antecedentes nacionales (infra n° 2B), por su frecuencia y trascendencia económica y social , la legislación concursal argentina le dispensa a este contrato una regulación específica en el régimen efectual.
Es uno de los tantos casos particulares, en los que el legislador se aparta de las previsiones de carácter general , porque la temática abordada se relaciona estrechamente con la situación personal del fallido, la del concurso y sus intereses, y también con la liquidación.
De otra parte, se contempla la situación del propietario del bien, si este fuera tercero no fallido (contrayente in bonis). De ahí que dependa también el sentido que se le asigne a estas disposiciones especiales frente a la orientación general del proceso concursal en un contexto legislativo determinado.
Por ello, la ley ha recogido en una norma (art. 157), todas las situaciones contempladas en la doctrina, como así también las surgidas en vigencia de las leyes de prórroga, que en una u otra forma, desvirtuaron los lineamentos básicos del instituto, regulado por el Código Civil.
Se han tenido en cuenta en la redacción del precepto los casos resueltos en jurisprudencia, en especial los de locación con destino mixto, habiéndose contemplado también la correspondiente remisión para la hipótesis de continuación de la explotación de la empresa (art.193 LCQ).


2. ANTECEDENTES

A. Extranjeros:

(i) Francia: La legislación nacional recoge parcialmente la reglamentación de la ley francesa del 13 de julio de 1967 (esta se basaba en un decreto del 30 de Setiembre de l953). Ni la reorganización judicial ni la liquidación resuelven de pleno derecho de contrato de locación inmobiliaria destinado al comercio del deudor, incluidos aquellos locales que le sirvan de vivienda (destino mixto). Es posible continuar el contrato y se admite su cesión por el síndico o por el deudor bajo la vigilancia del síndico en caso de acuerdo judicial. Se puede decidir no continuar la locación a simple requerimiento y de manera inmediata. Se establecen ciertas disposiciones enderezadas a contemplar los reclamos del locador en sus demandas de resolución del contrato, distinguiéndose si se trata por causas anteriores al acuerdo judicial o liquidación o posteriores a tales eventos . El 25 de enero de 1984 se reformó la legislación, y luego el 10 de junio de 1994, pero se mantiene la vieja solución: (i) El contrato no se resuelve por la apertura de los procedimientos concursales (art. 36), (ii) Los alquileres adeudados deben ser declarados al representante de los acreedores, y tienen igual trato que los demás créditos, (iii) el liquidador tiene el derecho de exigir el cumplimiento de los contratos en curso (art. 37), (iv) el contrato puede ser cedido en las condiciones contractuales, (v) El liquidador puede decidir no continuar el contrato, en cuyo caso debe pedir la resolución al juez, (vi) El locador puede solicitar la resolución del contrato, pero no lo puede hacer invocando incumplimientos anteriores a la apertura del procedimiento, a menos que tenga sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada (Art. 47), (vii) La resolución por incumplimientos posteriores a la apertura del procedimiento de reorganización, deben discutirse ante el Tribunal competente (Art. 38), (ix) En caso de “liquidación judicial” el locador que invoque incumplimientos anteriores debe iniciar su demanda en el plazo de tres meses luego de la declaración, requerir los pagos al liquidador y luego de un mes se resuelve el contrato (art. 153), (x) El liquidador puede solicitar un plazo de gracia de un mes (art. 1244-1 CCivil) .

(ii) Italia: En la regulación de las consecuencias de la quiebra sobre el contrato de locación de inmuebles, la ley argentina se aleja esta vez de los lineamientos trazados por la legislación italiana.
En efecto, el art. 80 de la legge fallimentare italiana de 1942 regula la suerte del contrato de locación inmobiliaria. Allí se dispone que en caso de quiebra del locador, el síndico se subroga en la relación, salvo pacto en contrario. En esta hipótesis el contrayente deudor del canon está in bonis y por lo tanto no existen expectativas frustradas.
En opinión de Pajardi -a quien seguimos en esta exposición-, es en cambio delicada la reglamentación en el caso de la quiebra del locatario, ya que aquí es necesario proteger enérgicamente al locador, que es acreedor del canon. La solución es especialísima. El contrato prosigue de derecho, y por lo tanto el locador se convierte en acreedor no concursal contra el oficio falencial por el canon de producción sucesiva a la declaración de quiebra. Por otra parte, el oficio a través del síndico puede en todo tiempo rescindir el contrato. Si el desistimiento no coincide con un vencimiento contractual, el oficio debe al locador una compensación justa sustitutiva del resarcimiento del daño por resolución unilateral anticipada del contrato. Tal compensación representa un crédito no concursal y también privilegiado ex art. 2764 Cód. Civ. Por lo tanto, por muy rápido que el síndico desista del contrato, es evidente que, si bien sea por poco tiempo, el contrato está destinado a proseguir con relación al síndico mismo. En tal modo, y con el reclamo del privilegio, el derecho del locador está bien protegido, frente a la consabida dificultad práctica de tener el inmueble libre a la declaración de quiebra.
Esta construcción sirve también para la locación de la vivienda del fallido, dado que el legislador no hace distinciones. El desistimiento en este caso constituirá una decisión por adoptarse teniendo en miras las posibilidades del fallido y los intereses de la quiebra también de conformidad con lo dispuesto por el art. 47.
En cada caso de desistimiento, la quiebra responde por la demora en la entrega del inmueble; los órganos falenciales tienen poderes para hacerlo evacuar manu militari de las personas y de las cosas de la familia del fallido, cuando se trate de la casa de éste (no así cuando se trate de un sublocatario).

(iii) Chile: La ley de quiebras de Chile n° 18.175 contiene cierta disposición aislada (ubicada en el último párrafo del art. 71) en la que se establece que durante los treinta días siguientes a la declaración de la quiebra, el arrendador no podrá perseguir, por los arriendos vencidos, la realización de los muebles destinados a la explotación de los negocios del fallido, sin perjuicio de su derecho para solicitar las providencias conservativas que le convengan. Si el arrendamiento hubiere expirado por alguna causa legal, el arrendador podrá exigir la entrega del inmueble arrendado y entablar las acciones a que haya lugar en derecho.

(iv) México: La nueva ley de Concursos Mercantiles Mexicana del 12 de mayo de 2000 produjo mínimos cambios en la derogada la ley de Quiebras y Suspensión de pagos de 1943 , y tiene previsto en su articulo 106 que el concurso mercantil del arrendador no resuelve el contrato de arrendamiento de inmuebles (no se admite el pacto en contrario). En el caso del arrendatario, el concurso tampoco provoca como regla la resolución del contrato, facultándose al conciliador para optar por la resolución del arriendo en cuyo caso, deberá pagarse al arrendador la indemnización pactada en el contrato para este caso o, en su defecto, una indemnización equivalente a tres meses de renta, por el vencimiento anticipado. De este modo se objetiviza el cálculo del resarcimiento, que en la anterior legislación, quedaba sujeto a la discreción del magistrado, si no había acuerdo de partes.


(v) Paraguay: En una norma que presenta semejanzas con la ley Argentina, el art. 95 de la ley de quiebras paraguaya n° 154/69 estatuye que la declaración de quiebra producirá sobre el contrato de locación los efectos siguientes:
1. Si el fallido fuere locatario, tanto el locador como el síndico podrán pedir la rescisión de contrato.
2. Si el fallido fuere el locador, el contrato continuará produciendo sus efectos. El síndico podrá sin embargo, pedir al juez la rescisión del contrato si las condiciones en que hubiese sido realizada la locación, fueran evidentemente perjudiciales para la liquidación. El juez escuchará al locatario y si éste se opusiese a la rescisión imprimirá al pedido el trámite incidental.
En caso de rescisión o aun cuando no se produjera la misma, el pago de alquileres o arrendamientos anticipados no tendrá eficacia respecto de la masa sino hasta el periodo de un año subsiguiente al auto declarativo de la quiebra, salvo que dicha modalidad de pago esté expresamente convenida en el contrato

(vi) España: La reciente ley 22/2003 de 9 de julio que ha venido a reformar sustancialmente el derecho concursal español, entrará en vigor el 1° de septiembre de este año. Si bien ha sido objeto de alguna crítica inicial , la modificación operada asume una enorme trascendencia en el ámbito jurídico, económico y social, con indudable repercusión en el plano del Derecho Concursal Comparado.
La regulación de los efectos de la declaración de concurso sobre los contratos (prevista en los arts. 61 al 70) constituye uno de los capítulos más novedosos de la reforma, según se anticipa en la exposición de motivos , advirtiéndose, luego de una revisión inicial del texto legal, numerosas semejanzas con el ordenamiento falencial argentino en la materia, en términos generales.
De acuerdo al nuevo régimen, como principio, la declaración de concurso no afecta, la vigencia de los contratos con prestaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes; no obstante, en interés del concurso y con garantías para el derecho de la contraparte, se prevé tanto la posibilidad de una declaración judicial de resolución del contrato como la de enervarla en caso de que exista causa para una resolución por incumplimiento. No se admiten las cláusulas contractuales de resolución o extinción en caso de declaración de concurso, pero sí la aplicación de normas legales que dispongan la extinción o expresamente faculten a las partes para pactarla o para denunciar el contrato.
De otro lado se han propuesto fórmulas flexibles en interés del concurso y sin perjuicio de los de la contraparte se establecen también para permitir la rehabilitación de los contratos de crédito o de adquisición de bienes con precio aplazado, así como la enervación de desahucio en arrendamientos urbanos, afectados por incumplimientos del deudor concursado.
En materia de arrendamientos, se ha destacado la excepción que la nueva ley concursal española establece en la enervación del desahucio en arrendamientos urbanos, en los que no será de aplicación la limitación del art. 22, último párrafo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esto es, podrá llevarse a cabo dicha enervación aunque hubiese existido una anterior o aún cuando hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos cuatro meses de antelación y el pago no se hubiera efectuado . El texto de la norma involucrada (art. 70) reza así: “Enervación del desahucio en arrendamientos urbanos. La administración concursal podrá enervar la acción de desahucio ejercitada contra el deudor con anterioridad a la declaración del concurso, así como rehabilitar la vigencia del contrato hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento. En tales casos, deberán pagarse con cargo a la masa todas las rentas y conceptos pendientes, así como las posibles costas procesales causadas hasta ese momento. No será de aplicación en estos casos la limitación que establece el último párrafo del art. 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil” .


B. Nacionales:

(a) Anteriores a la ley 11.719: A diferencia de otros contratos, el de locación de cosa inmueble, no registra antecedentes en los ordenamientos legislativos que precedieron a la ley 11.719. Ni el Código de 1859-62, ni la reforma de 1889, ni la ley 4156 contemplaban esta situación, hasta que "El proyecto Castillo, que presentó en la Cámara de Diputados Leopoldo Melo en 1914, dispuso, por el contrario, al respecto, en el mismo sentido del proyecto Segovia y el artículo 89 de ese proyecto es el 113 de la ley de quiebras vigentes", como señala Malagarriga , en reseña al tema, refiriéndose a la ley 11.719.

(b) Ley Castillo: El art. 113 de la ley 11.719 es la fuente directa del régimen actual, habiéndose interpretado en ese momento que comprendía en su disposición a "los inmuebles afectados a la industria o al comercio del fallido, incluidos los locales dependientes de estos inmuebles y destinados a habitación del fallido y su familia ", y en general se extendía a todos los supuestos. La inteligencia de la norma, se orientaba a que, en principio, y salvo pacto expreso en contrario, la quiebra del locador o del locatario no producía ipso iure la resolución del contrato de locación, ya se tratare de cosas muebles o inmuebles .

(c) Ley 19.551: La reforma concursal de 1972 produjo una notable innovación en materia de efectos de la quiebra sobre los contratos en general y con respecto a la locación de inmuebles en particular, clarificó la regulación precedente, perfeccionando el sistema.
En su art. 161 contemplaba la quiebra del locador y la del locatario, y en este último caso, adjudicaba consecuencias jurídicas diversas según el destino del inmueble arrendado .
En la exposición de motivos, los legisladores justificaron la reforma señalando que en el caso de quiebra del locador no se producía la alteración del contrato, receptando de este modo la solución tradicional. La innovación apuntaba al caso de la quiebra del locatario, brindando un tratamiento diferente para el caso de resolverse la no continuación de la actividad de la empresa, admitiéndose allí la resolución como se ha preveía para los contratos en general. Por el contrario, frente a hipótesis de continuación de la explotación, el contrato subsistía de acuerdo con la normativa vigente para la quiebra con continuidad. Se reguló además el caso de locación exclusiva para vivienda, con la intención de proteger el interés patrimonial del concurso, normalmente ajeno a la continuación de ese contrato, sin perjuicio del derecho que se le reconocía al locador para el cobro de su crédito privilegiado. Finalmente se contemplaba la locación afectada simultáneamente a explotación comercial y vivienda y se daban las pautas para que el juez imponga una equitativa solución.

(d) Ley 22.917: no realizó modificación alguna al texto de la 19.551.


3. LEY 24.522. RÉGIMEN NORMATIVO
La ley 24.522 vigente, siguiendo los lineamentos trazados por su antecesora, regula los efectos de la quiebra sobre el contrato de locación inmueble, respetando la estructura del sistema concebido por el legislador de 1972, distinguiendo el art. 157 los supuestos de quiebra del locador y del locatario, operando las especificaciones en el segundo caso , teniendo en cuenta el destino de vivienda o explotación comercial y el problema llamado de la locación mixta y su divisibilidad .
La previsión legal restringe su ámbito de aplicación a la locación inmobiliaria, por lo que, restan marginadas las que tengan por objeto cosas muebles y en principio, quedan excluidas de la regulación otras figuras semejantes , como sucede con el contrato de leasing , que por cierto posee un régimen autónomo a partir de la sanción de la ley 25.248.
En el inciso 3° de la norma en cuestión, la reforma de la ley 24.522 suprimió no sólo la operatividad del privilegio de los alquileres referido a los bienes desapoderados existentes en la finca alquilada, sino también la posibilidad de solicitar la verificación del crédito por las mercedes adeudadas hasta la fecha de la declaración de la quiebra del locatario, ambas situaciones previstas expresamente en la derogada ley 19.551.
Para concluir con los antecedentes legislativos, resta consignar que las leyes de emergencia sancionadas en nuestro país en el año 2002 (25.563 y 25.589) no modificaron bajo ningún aspecto la normativa efectual de la quiebra.
Examinaremos a continuación cada uno de los supuestos comprendidos en el art. 157.


4. QUIEBRA DEL LOCADOR

I. Consecuencias: Uno de los contratos en el cual la quiebra no produce efectos hacia la parte in bonis, es el de la locación de inmuebles, cuando el fallido es locador , razón por la cual se sostiene que la quiebra carece de influencia sobre el contrato de locación en curso; el locatario habrá de tener, simplemente, la precaución de pagar los cánones locativos al síndico después de la sentencia de quiebra , teniendo en cuenta que tales fondos ingresan al activo falencial por razón del desapoderamiento .
El principio que informa que los contratos se celebran para ser cumplidos, y que sólo excepcionalmente en caso de quiebra se alteran sus efectos naturales, tiene su manifestación más acabada en este supuesto, al igual que en el seguro de daños patrimoniales , y que la ley ha enunciado claramente: Si el fallido es locador, la locación continúa produciendo todos sus efectos legales (art. 157, inc. 1°) .

II. Fundamento: En este caso, se atiende a las características del contrato de locación de inmuebles, y a los beneficios patrimoniales de cada una de las partes. Mientras que la parte in bonis, ante la quiebra del locador, es quien usa y goza de la cosa locada, el fallido o su concurso que le sucede, es un mero titular de un derecho de crédito, por el precio de la locación, que ingresará al activo concursal.
La quiebra del locador, no debe afectar los derechos legítimos del locatario –tercero extraño a la quiebra - a usar y gozar de la cosa, los cuales se han asegurado mediante las previsiones contractuales y el pago del precio convenido. Como sostuvo Castillo: "El contrato de locación, que es uno de los elementos del fondo de comercio, representa a veces un gran valor. Hasta puede ser la base del crédito concedido al locatario. No sería justo que se privara a éste -y como consecuencia a sus acreedores-, del valor locativo que ha creado o contribuido a crear ".
Los beneficios de la ley, no sólo le son extensivos al locatario que celebró el contrato con fines exclusivamente comerciales, a quien va dirigida la observación precedente de Castillo, sino también a quien le otorgue otro distinto, máxime si se tratara de vivienda, porque no sería lícito ni legítimo privar de su techo al locatario, o a su familia y quienes con él habiten, por causas ajenas, -la quiebra del locador-, de cuyas consecuencias no tienen por qué ser pasibles.

III. Prestaciones: En cuanto al cumplimiento del contrato, la quiebra del locador, tampoco obsta a su prosecución. La prestación pendiente a cargo de la parte in bonis -locatario-, que es el pago del precio, se efectuará al concurso, tal como si el contrato no hubiese sufrido ninguna alteración. Es aceptado en doctrina que la situación no cambia aunque el locador fallido, en el momento de ser declarado en quiebra, no hubiese hecho entrega del inmueble al locatario, si el contrato se celebró con anterioridad a la falencia. De todas las demás obligaciones del locador, se debe hacer cargo el concurso, incluida la devolución del depósito dado en garantía por la contrayente no fallida cuando concluya el contrato por vencimiento del plazo, resultando irrazonable que para hacer efectivo dicho importe se lo obligue a solicitar la verificación del crédito .

IV. Recepción del pago de las mercedes locativas: Si bien es cierto que no se ha reglamentado en la ley a quién se le deben efectuar los pagos, ello se desprende naturalmente de las funciones propias del Síndico como tal o en su carácter de liquidador (art. 275), asignándole la normativa concursal legitimación tanto para el ejercicio de los derechos emergentes de las relaciones jurídicas patrimoniales contraídas por el deudor antes de su quiebra (art. 142 ), como así también para el cobro de créditos del fallido (art. 182 ); tales atribuciones resultan por ello suficientes a los efectos de percibir los pagos, otorgar recibos, y velar por el fiel cumplimiento del contrato en su condición de funcionario del concurso, con la consiguiente obligación de rendición de cuentas y depósito judicial de las sumas percibidas (art.183 ).

V. Vigencia del contrato: En defensa de la subsistencia de la locación, se interpretó que resultaba improcedente considerar rescindido el contrato de locación celebrado con el fallido si el locatario cumplió en forma oportuna con los requerimientos del juez de la falencia, adjuntando los comprobantes de pago de servicios del inmueble y depositando en el expediente los alquileres posteriores a la toma de conocimiento de la quiebra de su cocontratante .
Conforme lo ha sostenido la doctrina clásica, en caso de falencia del locador no hay ningún interés para la quiebra en la disolución de la locación , puesto que no impide la venta del inmueble, quedando a salvo, claro está, la hipótesis de la revocatoria concursal y la sanción propia de inoponibilidad del contrato a la masa de acreedores, que es su natural consecuencia, cuando ello así corresponda, según las circunstancias del caso.
Como reflejo de lo anterior, la jurisprudencia registra pronunciamientos en los que se ha respetado la continuidad de los efectos del contrato de locación, aún por encima de aquel precepto legal que exige la pronta liquidación de los activos de la quiebra (art. 217 LCQ). En tales condiciones, y con estricta sujeción a lo dispuesto por el art. 157 inciso 1° LCQ, un tribunal juzgó improcedente disponer la rescisión de un contrato de locación de inmueble celebrado entre la hoy fallida (locadora) y el incidentista (locatario), con fundamento en la premura de la enajenación de los bienes de la fallida, pues si bien la celeridad de la enajenación de los bienes constituye un aspecto relevante de la legislación concursal (art. 217 LCQ), sin embargo, no necesariamente debe dejarse sin efecto una locación contratada -como aconteció en el caso-, con antelación al decreto falencial si no median causas que justifiquen la rescisión del contrato (arts. 157 inc. 1° LCQ y 1498 Cód. Civ.) .

VI. Imposibilidad de prórroga: La solución legal que corresponde adoptar para los casos de quiebra del locador en cuanto a la continuación de los efectos legales del contrato, se extiende hasta la conclusión del plazo convenido en el contrato, haya habido enajenación o no en el medio tempore.
Esta regla concebida al amparo de la regulación expresa del art. 157 inciso 1° de la ley concursal no permite, en principio, la autorización de la prórroga del contrato requerida por el locatario in bonis.
En efecto, tal como ha sido sostenido en un fallo , la importancia de la liquidación del activo, los principios de economía y celeridad que rigen en los procesos concursales y la imposibilidad de dilatar el derecho de los acreedores de percibir sus dividendos, impiden que se pueda otorgar la prórroga del contrato.
Los antecedentes de la causa informan que la locataria había invocado al efecto lo reglado por el art. 157 inc.1° LCQ y puso de relieve que, a su entender, no existían obstáculos para que en la liquidación falencial se vendiera el inmueble ocupado y se transfieran al adquiriente los derechos y acciones emergentes del contrato prorrogado. Los integrantes de la Sala D de la Cámara Nacional de Comercio (remitiéndose in totum al Dictamen del Fiscal de Cámara), consideraron acertado el temperamento seguido por el magistrado de grado –que había desestimado la petición- ya que, tanto en el régimen de la ley 19.551, como en el de la ley 24.522, se caracteriza a la quiebra como un procedimiento de ejecución colectiva, cuyo fin esencial consiste en convertir los bienes del deudor, en un medio universal de pago, es decir, en dinero para repartirlo proporcionalmente entre los acreedores. Y la nueva ley establece un plazo breve para proceder a la realización de los bienes: las enajenaciones deben concretarse dentro de los cuatro meses contados desde la fecha de la quiebra (art. 217 LCQ). Además la propia ley reafirma su finalidad en el art. 186 LCQ, al establecer que los contratos sobre bienes desapoderados no pueden exceder los plazos previstos en el art. 205 .
Se destacó en el pronunciamiento, que si bien es cierto que -como afirmó el locatario-, podría disponerse la enajenación del inmueble de la fallida, aún cuando éste se encontrare ocupado, sin embargo, debe ser advertido que en la hipótesis de que se configurara dicho extremo es previsible la disminución de los interesados en la adquisición o la reducción del precio. En tal contexto, cobra relevancia aquel principio rector de la liquidación falencial según el cual no puede vulnerarse el derecho de los acreedores de percibir el dividendo concursal con la mayor celeridad y en su máxima expresión.
Se concluyó que el art. 157 en su inc.1° prescribe que si el fallido es locador, la locación continúa según lo allí indicado, pero ocurre que la aludida norma no contempla la procedencia de la pretensión dirigida a que, luego de finalizado el contrato, se disponga la prórroga de éste. En consecuencia se juzgó conveniente apreciar restrictivamente los alcances de la citada norma, máxime en aquellos casos en que, como en el presente, la adopción de un temperamento disímil podría generar perjuicios a la "masa" de acreedores.

VII. Aparente contradicción sistémica: El precedente reseñado pone en evidencia una innegable contradicción de intereses (entre el objetivo legal de una pronta y satisfactoria liquidación de los bienes del cesante y los derechos del locatario in bonis), inclinándose el art. 157 inc. 1° por la irrestricta defensa del contrato por encima de los intereses de la liquidación.
Y si bien se han explicado las razones que justificaron la solución legal, no resulta desatinado consignar que la eventual subasta del inmueble ocupado por el inquilino puede causar perjuicio a los acreedores por ser eventualmente antieconómica su realización en esas condiciones.
En cierto precedente proveniente de la justicia cordobesa se efectuó la siguiente digresión: Es un hecho objetivo, que no necesita demostración, que un bien raíz pierde valor cuando es sacado a remate ocupado por un locatario con contrato de plazo no vencido, con mayor razón si este plazo es prolongado. Por tanto, o el inmueble se vende con el inquilino, lo que disminuye el precio, o se espera la conclusión de la locación para enajenarlo libre de ocupantes, en cuyo caso el perjuicio está representado por la demora. En ambos supuestos el contrato perjudica a los acreedores .
Si bien es cierto que la decisión se adoptó en el marco de una acción revocatoria concursal de un contrato de locación sobre un inmueble del fallido celebrado en el período de sospecha, la doctrina que fija en el pasaje transcripto puede atentar contra la legítima expectativa del locatario no fallido de continuar el contrato, frente a supuestos en lo que corresponda la aplicación del art. 157 inc.1° LCQ; la acción de recomposición no resulte procedente y se afronte el período liquidativo. El objetivo de procurar la resolución del contrato porque la venta del inmueble puede ser antieconómica al encontrarse ocupado no puede desconocer la expresa previsión contenida en el art. 157 en cuanto a los efectos de la quiebra sobre el contrato de locación inmueble cuando el fallido es locador.

VIII. Valoración: En suma, cabe concluir que, la quiebra del locador no modifica el contrato, el cual continúa produciendo todos sus efectos, el locatario debe pagar el canon locativo al síndico mientras dure el desapoderamiento, y en caso de enajenación de la cosa locada, el contrato de locación seguirá vigente por el plazo convenido (art.1498 C.C. ), sin que puedan admitirse prolongaciones (léase prórroga del contrato) que puedan resultar perjudiciales para la masa de acreedores.

IX. Inoponibilidad del contrato a la quiebra. Casuística: Así como se registran precedentes en los que se ha respetado la vigencia del contrato en los términos del art. 157 inc.1°, los repertorios de jurisprudencia exhiben numerosos pronunciamientos en los que se ha declarado la ineficacia del contrato en la quiebra.
Si bien esta temática está unida inescindiblemente a las acciones de recomposición patrimonial, sin embargo su estudio guarda estrecha vinculación con los efectos de la quiebra sobre los contratos de locación en curso, debido a que al juzgarse la oponibilidad o no de la locación inmobiliaria concertada con anterioridad a la declaración de falencia, se abre juicio naturalmente por la procedencia o no de la aplicación de la norma que permite la continuación del contrato con todos sus efectos.
A) Ausencia de fecha cierta y pago del precio: En ciertos casos se ha decidido la inoponibilidad frente a la quiebra de un contrato de locación de inmueble invocado por la pretendida locataria, apreciándose negativamente:
a) La falta de fecha cierta del instrumento, que obsta a su oponibilidad a terceros (CCiv arts. 1034 y 1035), en la especie, la falencia; y
b) La ausencia de acreditación de la contraprestación por el uso del inmueble, esto es, el pago del precio, máxime, cuando la prórroga del contrato a la que aludió la inquilina in bonis habría sido pactada con posterioridad a la declaración falencial, pues ese acto, celebrado sobre un bien abarcado por el desapoderamiento resulta en consecuencia, ineficaz (arts. 107 y 109 y ccs. LCQ).
Con este criterio también se juzgó inoponible a la quiebra la locación de un inmueble de la fallida, toda vez que el pretendido locatario funda su derecho únicamente en un instrumento sin fecha cierta , sin acompañar ningún otro documento que acredite el supuesto pacto locativo, ni recibos de impuestos ni ninguna otra constancia que permitiera formar alguna presunción acerca de la certeza de la fecha invocada como comienzo de la locación, ni ningún elemento de convicción para tener por probado que los cánones locativos se hayan abonado por adelantado, respecto de los cuales cabe tener en cuenta el disfavor con que nuestra ley civil considera los pagos anticipados de cánones locativos (CCiv arts. 1575 y 1297 in fine); máxime considerando que se trata de un pacto posterior a la constitución de la hipoteca que pesa sobre ese inmueble -accesoria de cierto mutuo incumplido-, una de cuyas cláusulas vedaba el otorgamiento del bien en locación, y el conocimiento que el fallido tenía de la existencia de este proceso con anterioridad al presunto contrato.
B) Locación otorgada sin autorización judicial previa: Son corrientes los casos en los que la inoponibilidad es declarada por haberse concertado la locación en violación al régimen de autorización judicial previa. Asumiendo tal temperamento, y pese que el locatario in bonis reclamaba el mantenimiento del contrato hasta el vencimiento del plazo convenido, se juzgó que resultaba incuestionado de las constancias de la causa que el locador –en su momento concursado preventivamente- omitió requerir la autorización que contempla el art. 16 de la ley concursal, razón por la cual procedía la declaración de ineficacia de pleno derecho del contrato celebrado en infracción.
Se dijo en el fallo que la ineficacia concursal del contrato de locación celebrado por el fallido en el tiempo de su concurso preventivo, consulta la ratio legis del sistema de los artículos 16 a 17 de la ley 24.522, instituido para proteger los intereses de los acreedores quirografarios de causa o título anterior al juicio universal. Si la venta fuese decretada en los términos propuestos por el arrendatario en vía recursiva, es probable que el precio de la subasta por realizarse resulte menor del que se obtendría en el caso de no haber ocupante con derecho a habitar el inmueble hasta -como sucedería en el sub lite-; y que los acreedores vengan a resultar perjudicados por la ausencia de un correlativo aumento del activo falimentario. En definitiva se dejó sentado que excedía de la administración ordinaria del giro comercial, la locación de un bien registrable por el concursado; requería autorización judicial y su omisión conlleva a la ineficacia del respectivo contrato, resultando irrelevante la invocación de la buena fe del tercero contratante y la existencia o no de perjuicio, pues la ineficacia de ciertos actos celebrados por la deudora constituye una causal objetiva que priva al negocio jurídico de efectos frente a los restantes acreedores y que opera de pleno derecho, y sin necesidad de pronunciamiento judicial. Estos efectos serían impracticables si tuviera incidencia en la decisión la buena fe del contratante in bonis o la existencia de perjuicio.
C) Pago ineficaz al fallido: en otro precedente se dispuso la rescisión del contrato de locación celebrado entre un tercero y la fallida por falta de pago de los cánones respectivos, ordenando la restitución del inmueble y bienes muebles de la quiebra, y el pago de los alquileres debidos desde el decreto de quiebra, sin que obste a ello la presentación efectuada por la locataria, de los recibos extendidos en debida forma, que acreditan el pago de los alquileres en cuestión efectuados a la fallida, toda vez que tales pagos, efectuados con posterioridad al decreto de quiebra son ineficaces (ley 24522: art.88-5º); además, se exigió abonar los alquileres debidos desde el decreto de quiebra y no desde la notificación del reclamo, pues la publicación del edicto efectuada en los términos del art.89 LCQ, resultó suficiente para que el locatario se anoticiara, atento el carácter "erga omnes" que aquella reviste, del conocimiento "iuris et de iure" del decreto de quiebra y de sus consecuencias.
D) Ineficacia de la locación postfalencial: la casuística exhibe también diversos pronunciamientos en los que se desestimó la pretensión del locatario de un inmueble del fallido enderezada a que se deje sin efecto el lanzamiento ordenado cuando se comprobó que ese contrato de alquiler se había celebrado con posterioridad a la declaración de falencia. Ello pues, tal acto se realizó cuando estaba vigente el desapoderamiento, efecto patrimonial propio de la declaración de bancarrota (arts. 106, 107 y sgtes. LCQ). Por lo que ninguna duda cabía de la vigencia de dicho efecto de la quiebra cuando se concretó la operación cuestionada en razón de que el desapoderamiento opera en forma inmediata. Desde esta perspectiva se declaró inoponible a la quiebra la prórroga de un contrato de locación respecto de un inmueble del fallido –en el caso invocada por el locatario- si ésta tuvo lugar luego de decretada la bancarrota del titular del bien, pues éste integró el desapoderamiento por lo cual mal podía aquél disponer de él, locándolo .
E) Sublocación. Ausencia de participación del fallido en el contrato: También se declaró inoponible a la quiebra un contrato de locación celebrado respecto de un inmueble del fallido cuando, -como en el caso-, surge que no fue la declarada en bancarrota quien había locado el bien al inquilino (es decir, que el fallido no fue parte del respectivo contrato) y, a más, no fue controvertido el hecho de que al real locador del inmueble le había sido negado todo derecho sobre el mismo. En tal sentido es de ponderar, que resulta improcedente –como en la especie lo hizo el pretendido locatario- invocar la aplicación del art. 157 inciso 1° LCQ, toda vez que dicha norma prevé el supuesto de continuación de la locación cuando el locador es declarado en falencia, y tal extremo no es el que se configura en autos .
F) Hipoteca anterior a la locación. Prohibición de arrendar: Se trata de un supuesto muy frecuente. Si se dispuso el desalojo del locatario de un inmueble del fallido, con base en que la locación contratada fue posterior a la constitución de una hipoteca que prohibía ese arrendamiento, razón por la cual se estimó que el respectivo contrato no era oponible al acreedor hipotecario, ni a la masa, ni al adquirente, resulta improcedente que el inquilino resista el mentado desalojo, alegando -como en el caso-, su buena fe. Ello pues, fue su carga asegurarse de la disponibilidad del bien, no sólo ante el concursamiento del locador, sino por consecuencia de cualquier derecho que lo gravase .


5. QUIEBRA DEL LOCATARIO
En este aspecto, la norma contenida en el art. 157 de la ley concursal efectúa una distinción de importancia, según el destino de la locación, desde una triple proyección:
a) Que el locatario utilice lo arrendado para explotación comercial (inc. 2°); y

b) Que lo sea exclusivamente para su vivienda y la de su familia (inc. 3°)

c) Que lo utilice simultáneamente para vivienda y explotación comercial (destino mixto).

En cada caso, la solución es diversa, y revela la preocupación del legislador en atender -en este aspecto-, los intereses de la parte in bonis . Con ello se mejoró la lacónica disposición contenida en su momento en el art. 113, inc. 1°, Ley 11.719. que facultaba al contrayente no fallido -locador- como así también al liquidador, a exigir la rescisión del contrato y dar por concluida la locación dentro del plazo legal .

Como se advierte, la ley toma en cuenta el destino del inmueble locado para reconocer o negar virtualidad a la subsistencia del contrato , tutelando los intereses plurales que pueden confluir en cada situación, priorizando alguno de ellos por estrictas razones de política legislativa.

A. Inmueble alquilado para explotación comercial
La ley en su art. 157 inc. 2° remite aquí a los principios generales si la quiebra es liquidativa, o a las normas sobre continuación de la empresa, siempre con exclusión del destino de vivienda, al que la legislación brinda un tratamiento diferenciado.
En rasgos generales se ha sostenido, como principio, que el contrato de locación se mantiene ante la continuación de la explotación; y la solución contraria a la continuación lleva a la disolución del vínculo contractual
Veamos ambas situaciones:

A.1. Quiebra con continuidad: Por error de transcripción la norma remite al artículo 197, que correspondía al del proyecto, y hoy debe entenderse remitiendo al artículo 193.
Como es sabido, a partir de la sanción de la Ley 24.522 el principio que rige ante situaciones de quiebra es la liquidación inmediata del activo falencial y sólo se reconoce la posibilidad de continuación en forma excepcional, aludiendo la normativa a la existencia de un grave daño al interés de los acreedores y a la conservación del patrimonio, que se produciría de no proseguir con la actividad de la unidad productiva. Ello en virtud de la conveniencia de obtener el mejor resultado posible por la enajenación de la empresa, en beneficio para la masa de acreedores .
Del espíritu y texto de la ley resulta que la continuidad empresaria tiene carácter excepcional, y sólo se acude a tal alternativa cuando se acreditan las reales posibilidades de obtener el mayor beneficio de realización posible .
En este contexto, y frente a hipótesis de quiebra del locatario de un inmueble alquilado con destino de explotación comercial, el legislador prioriza la decisión que se adopte en torno a la continuidad de la explotación de la empresa.
En tales condiciones, si se hubiera dispuesto la continuación de actividades de la empresa quebrada (art. 189 y ss. LCQ), no se aplica el art. 144 , sino las disposiciones que surgen de los arts. 193 y 194 , que vedan el ejercicio inicial de la opción resolutoria al contratante in bonis, y confiere al síndico la apertura opcional sobre cumplimiento o resolución contractual, apreciándose en cada caso que la continuación del contrato fuera imprescindible para la liquidación del establecimiento como unidad o de la empresa en funcionamiento . En opinión de Dasso , se trata de una hipótesis de continuación en la que la masa asume la condición de locatario, operándose una novación subjetiva legal
La regulación prevista para los contratos de locación , en los mencionados arts. 193 y 194 prevé puntualmente:

1) La continuación de la empresa expresada por el síndico dentro de los treinta días de abierta la quiebra;

2) La conveniencia de enajenación en bloque de los bienes ;

3) El mantenimiento de los contratos en las condiciones vigentes; haciéndose cargo el concurso de los arrendamientos y las demás consecuencias futuras , asumiendo responsabilidad directa por el cumplimiento de tales prestaciones;

4) La nulidad de la previsión contractual en la que se convenga la resolución del contrato por la declaración de la quiebra

5) Las cuestiones planteadas por el locador no impiden el curso de la explotación de la empresa del fallido ni la enajenación prevista por el artículo 205, debiéndose considerar esta circunstancia en las bases pertinentes .

Esto significa que el crédito del locador por los arriendos –y los demás que surjan de la relación locativa– serán considerados como gastos de conservación y justicia en los términos del artículo 240 .
El juez carece de facultades para fijar el alquiler, pues el contrato continuado permanece inalterado (art. 193), manteniéndose las condiciones preexistentes.

A.1.1. Casuística: Como ha sido observado, entre las consecuencias futuras que asume el concurso por la continuación de un contrato de locación se encuentra la de reparar, eventualmente, los daños y perjuicios que la subsistencia del contrato produjo al locador por la decisión de continuar la explotación de la empresa.
Con esta orientación la jurisprudencia ha resuelto la procedencia de indemnizar al titular de dominio de un inmueble donde se asentaba el fondo de comercio explotado por un fallido, por los daños que le causó la ocupación del bien luego del vencimiento del pertinente contrato de locación.
En efecto, en la causa “De Andrés Varela” , la Sala D de la Cámara Nacional de Comerció, juzgó que tal resarcimiento económico resultaba ajustado a derecho porque en el caso se habían configurado los siguientes extremos:
(*) en la quiebra se dispuso la inmediata continuación de la explotación del fondo,
(**) luego se decidió formalmente la continuación de las actividades de la fallida;
(***) dicha continuación no fue dispuesta para vender la empresa como unidad, sino para obtener los fondos necesarios a fin de conservar los bienes del falente, es decir, que se utilizó una figura legal para procurar una finalidad (al llegar a la quiebra fondos para conservar los bienes) que no es la prevista por la ley (vender la empresa en marcha), razón por la que puede considerársela como una "figura mixta";
(****) la aplicación de tal figura fue beneficiosa para la falencia, puesto que obtuvo superávit; y
(*****) tal beneficio se logró a expensas del accionante, pues se le pagaron alquileres por los montos resultantes de un contrato vencido, que eran menores que los de plaza al tiempo del vencimiento. Ello así, toda vez que en tal hipótesis cabe aplicar un "sistema mixto" de satisfacción para el propietario del bien ocupado por el deudor en tal peculiar situación, pues el perjuicio que sufrió debe ser compensado con el beneficio obtenido por la quiebra por causa de la explotación del local. Por tanto, aún cuando la finalidad de la continuación de la empresa del fallido no es la de generar ganancias para el activo concursal, sino mantener la empresa en marcha a efectos de venderla en ese estado; dado que en la especie se verificaron tales ganancias a expensas del pretensor, es de toda lógica y justicia que ese beneficio para la falencia sea destinado a compensar el perjuicio sufrido por el locador.

A.2. Quiebra sin continuación de la explotación: Para estas hipótesis, en las que no se haya decidido la continuación de la explotación, no se aplican las reglas de los contratos de ejecución continuada y normativos con prestación personal del fallido (art. 147 LCQ), sino lo regulado para los contratos con prestaciones recíprocas pendientes (art. 144 LCQ) .
Rigen las normas generales, esto es, lo previsto por el aludido art.144, a cuya disposición expresamente reenvía el art. 157, inc. 2°.
La continuación o rescisión del contrato, dependerá de lo que peticione cada una de las partes, de los intereses del concurso, y en definitiva de la resolución del juez.
Creemos oportuno señalar que, en este caso, la solución arbitrada es de fundamental importancia, pues por medio de las posibilidades previstas por el legislador, el concurso no queda sometido a la voluntad del locador como sucedía en la ley 11.719, y en caso de ser necesario, el contrato puede continuarse.
De otra parte, y con el mismo criterio, si fuere innecesario e inconveniente para el concurso la continuidad del contrato, cabe la posibilidad de su resolución sin necesidad de afrontar ningún tipo de indemnización por el período no cumplido, evitando gastos inútiles al concurso .
Como bien puede apreciarse y ha sido expuesto por la jurisprudencia, la sentencia de quiebra provoca, en el régimen vigente, un apartamiento total de las normas de derecho común, brindando a las partes involucradas la posibilidad de pronunciarse en defensa de sus respectivos intereses .
El trámite previsto por el art. 144, si no ha mediado continuación inmediata de la explotación, puede compendiarse así: (i) suspensión del contrato de locación inmobiliaria con destino comercial hasta la decisión jurisdiccional, (ii) si el juez no se pronuncia luego de sesenta días desde la publicación de edictos, el locador in bonis puede pedir la resolución, (iii) si dentro de diez días el juez no se expide, se produce la resolución de pleno derecho. Es de inferir que ante la petición del contrayente no fallido, siempre habrá decisión jurisdiccional.
La casuística ha reflejado la intención del legislador, plasmada en la norma que se analiza (art. 144), en un interesante fallo , en el que se decidió reconocer en favor del locador in bonis un crédito con la categoría de gastos del concurso por el importe de las mercedes locativas desde la sentencia de declaración de quiebra hasta la restitución del inmueble objeto del contrato de locación de conformidad a los montos fijados en el contrato. Se señaló que tratándose de un contrato de locación de un inmueble utilizado para la explotación comercial y el fallido es el locatario, rige el art.157 inc.2º L.C.Q., y teniendo en cuenta que sobre el mismo no hubo resolución judicial, se aplica el régimen que prevé el art.144 en juego en sus distintos incisos pero principalmente y luego de analizar el tenor del inc.1º y 2º de tal norma, se acentúa la importancia de su inciso 5º, que indica que pasados los sesenta días de la publicación de edictos, el tercero in bonis puede requerir el pronunciamiento judicial, en cuyo caso el contrato se resuelve si no se le comunica la continuación. Se concluyó que, habiéndose mantenido el inmueble en posesión de la masa -y en consecuencia su locación- ministerio legis, las mercedes locativas desde la declaración de quiebra y hasta la restitución del inmueble –según precio pactado- corresponden sean consideradas gastos del concurso en los términos del art.240 L.C.Q y la suspensión de los efectos del contrato de locación hasta la resolución judicial no afecta la condición contractual respecto del precio convenido el cual debe respetarse.

A.2.1. Caso de sublocación: La jurisprudencia no es uniforme en la materia.
Un recordado fallo proveniente de la justicia de Córdoba , decidió que si la rescisión del contrato no fue requerida por el locador in bonis y el síndico de la quiebra tampoco se pronunció por la continuación del contrato, ello provoca necesariamente su resolución ministerio legis. Si ello es así, se sigue por aplicación del art. 1606 Cód. Civ.-que opera en la especie por el actual art. 159 LCQ-, que dicha resolución arrastra la sublocación que la fallida tenía con un tercero, puesto que se interpretó que si el contrato de locación rescindido por la quiebra del locatario es de plazo no vencido, deben considerarse también rescindidas las sublocaciones celebradas por aquél.
En algún precedente más reciente, se señaló que si el propietario del inmueble dado en locación a la empresa declarada posteriormente en quiebra, y sublocado por ésta, no hizo uso de los resortes que la ley pone a su disposición en el proceso universal a fin de fulminar el contrato que lo unía a la fallida (arts. 20, 32, 144 y sgtes. LCQ) corresponde aguardar para hacer efectiva la restitución del bien a la finalización del convenio celebrado entre la sublocataria y la mencionada empresa . No se discutía en el caso, el derecho que asistía al locador, para recuperar la disponibilidad de los inmuebles que en su hora alquiló a la fallida, pero se juzgó que la omisión incurrida por la locadora en la utilización de los mecanismos que la ley tiene previstos para procurar la resolución del contrato de locación, postergó sus legítimos derechos, los que se subordinaron en el tiempo a la finalización del convenio sobre la explotación de la planta alcanzado entre la sublocataria actual y la sindicatura de la quiebra, para que la restitución pudiera ser efectiva.

A.2.2. Resolución del contrato. Restitución del inmueble: Es principio recibido que la quiebra no extingue la obligación de restituir el inmueble al locador al vencimiento del plazo, pues la masa se halla frente al locador como si fuera el locatario fallido, con las mismas obligaciones, deberes y derechos que le asisten por virtud del contrato. Desde esta perspectiva, cuando el contrato queda resuelto, surgen, entre otras, las siguientes consecuencias:
a) La entrega del inmueble en las mismas condiciones en las que lo recibió el fallido locatario
b) La circunstancia que existan mercaderías en el local o se halle el mismo ocupado no obsta a la procedencia de la desocupación porque, como bien ha sido expresado , el derecho del locador no queda subordinado a la remoción de esas circunstancias. Y este aspecto del problema no es menor.
Afortunadamente la jurisprudencia ha resuelto con solvencia conflictos similares, desestimando exigencias “adicionales” a la hora de proceder al reintegro del bien locado
En un caso , se explicó que no estaba en discusión la procedencia de la restitución de los bienes raíces a su propietario, pues éste era aspecto firme. Sin perjuicio de ello, la restitución ordenada con la "carga" de que aquél se constituya en depositario de las mercaderías de la fallida implica menoscabo de su derecho de propiedad, en atención a la evidente indisponibilidad que tal circunstancia le traería aparejada respecto de los referidos inmuebles. En tal sentido, deviene inequitativo cargar a quien posee el referido y reconocido derecho real de dominio sobre los inmuebles cuya restitución se dispuso, con una situación que le es ajena y que, además, aparece como indefinida en el tiempo. Por tanto no se advierte sustento legal para que la restitución de dicha propiedad no sea plena para su propietario.

B. Inmueble destinado a vivienda
El art. 157 en su inciso 3°, regula la hipótesis del fallido locatario que utilice lo locado exclusivamente para su vivienda y la de su familia.
Se trata de una situación particular, al contemplarse la situación de la vivienda y, por ende, queda excluida de la quiebra, careciendo el locador de acción contra los bienes que integran la masa activa del concurso .
La norma es de aplicación a la quiebra de la persona física y se extiende naturalmente a la del socio solidariamente responsable. La ley distingue cuál es la extensión del desapoderamiento (art. 107) y qué bienes están sujetos a este régimen y cuáles excluidos (art. 108), normas que deben correlacionarse con el art.125 que establece el principio general del efecto que produce la quiebra sobre las relaciones preexistentes.
En este supuesto el contrato es ajeno al concurso, por lo que no influye sobre la relación contractual, que se seguirá rigiendo por el derecho común (el locatario deberá seguir pagando –si puede- o se verá sometido al desalojo en caso de falta de pago; no rige el fuero de atracción ni la suspensión del ejercicio de la acción de desalojo, etc.) , subsistiendo a ese fin las cláusulas contractuales y legales que determinen los derechos y obligaciones de locador y locatario .
La locación de inmuebles para el uso personal del fallido, no debe confundirse, en ningún caso, con la actividad de su comercio y la circunstancia de ser declarado en estado de quiebra. Por no ser esta contratación un bien sujeto al desapoderamiento, al no guardar ninguna relación con su comercio, era lógico admitir la solución prevista: la ajenidad del contrato a la falencia, sin embargo tal como ha quedado redactada la norma con la reforma de la ley 24.522, la solución acordada dista de ser pacífica, como se analizará infra.
Desde la óptica del derecho italiano, ante la ausencia de normas expresas, la solución fue controvertida en jurisprudencia, y Provinciali se inclinaba por la doctrina contraria a nuestro derecho vigente .
Los efectos, en cuanto a los alquileres adeudados con anterioridad, son los mismos que se infieren de la regla general: No pueden reclamarse en éste -el concurso- los alquileres adeudados antes o después de la declaración de quiebra. Es decir, que en cuanto a los alquileres anteriores o posteriores a la quiebra, las relaciones entre locador y locatario, se mantienen con prescindencia del proceso concursal.
Este último aspecto merece una consideración adicional. En vigencia de la ley 19.551 existía una excepción contemplada en el art. 161, respecto al privilegio especial reconocido en el art. 265, inc. 6°, a favor del locador, por los arrendamientos vencido hasta tres períodos anteriores a la apertura del concurso, sobre bienes de propiedad del deudor que existan en el fundo arrendado, incluso la cosecha, con la expresa reiteración que surgía del art. 161, inc. 3°, en cuanto a que la limitación del conjunto de bienes sobre los que se ejercía el privilegio, lo eran aquellos bienes desapoderados que se hallaren en el bien locado a la fecha de la sentencia. La norma continuaba expresando que lo era por los alquileres devengados hasta entonces, porque se ajustaba a los principios que informan el art. 3883 del Código Civil, en materia de privilegios, toda vez que se trataba de un contrato de locación ajeno a la falencia.
Como ya se adelantó, la ley 24.522 eliminó el pasaje de la norma que establecía la operatividad del privilegio y la necesidad de la verificación del crédito en la quiebra.
En consecuencia, el régimen previsto por la ley para regular la quiebra del locatario que usa el inmueble para su vivienda personal o familiar constituye un supuesto al que Alberti denominó un curioso fenómeno de una relación patrimonial marginada de la universalidad objetiva y subjetiva del juicio , aseveración que suscribimos, teniendo en cuenta que de tal modo se excepciona el régimen general que informa que la quiebra afecta todas las relaciones jurídicas preexistentes
La norma se ha convertido en una trampa para el locador, clausurando cualquier posibilidad de reclamo concursal por las mercedes locativas adeudadas hasta la fecha de la quiebra y por ello es decididamente incongruente .
Se entiende que la interpretación correcta que mejor se adecua al principio de unicidad y universalidad falencial es la que propone que el contratante locador tenga la posibilidad de solicitar la verificación por los alquileres impagos correspondientes a los períodos anteriores al estado de quiebra del locatario fallido. Las mercedes adeudadas ya no gozan de privilegio y al locador sólo le queda la acción contra los garantes y la verificación del crédito como quirografario.
Para entender en su justa dimensión la hipótesis contemplada por la norma que se examina, resulta de utilidad compulsar la opinión de Rivera , para quien la solución legal contenida en el art. 157 inc. 3° de la ley concursal es poco ortodoxa debido a que:
(i) supone la autorización al fallido para seguir pagando el precio de la locación devengado con posterioridad a la quiebra;
(ii) el locador podrá demandar el desalojo si el locatario fallido no paga el canon locativo
(iii) si hubiere deudas anteriores a la quiebra el acreedor no puede participar del concurso, por lo que no puede verificar su crédito. Esta última solución es poco razonable ya que el locador no tiene cómo hacer efectivo su crédito pues los bienes del fallido han sido materia del desapoderamiento, de donde la única solución que le cabe es reclamar el desalojo pero no puede perseguir el cobro de su crédito al menos mientras dure el desapoderamiento.


C. Locación mixta
Sin dudas se trata de un supuesto más complejo . El último inciso del art. 157, fija las pautas y el procedimiento para resolver los efectos que produce la quiebra frente a locaciones inmobiliarias que tuvieren un destino mixto.
Tres son las situaciones que se presentan:
(i) Si el quebrado es locatario y utiliza lo locado para explotación comercial y vivienda al mismo tiempo, se debe decidir atendiendo a las demás circunstancias fijadas en el contrato, especialmente lo pactado con el locador, el destino principal del inmueble y de la locación y la divisibilidad material del bien sin necesidad de reformas que no sean de detalle (art. 157, inc. 4°, 1er párrafo). Se sigue así el criterio que ha predominado entre quienes estudiaron el problema de las locaciones con destino mixto, habiéndose orientado en su mayor parte hacia la divisibilidad .
(ii) En caso de duda se debe estar por la indivisibilidad del contrato y se aplica lo dispuesto en el inc. 2°. El principio general, que surge del Código Civil, es la indivisibilidad del contrato de locación, y ante situaciones excepcionales se admitió la división atendiendo a su destino mixto; de donde es lógico que, la Ley de Concursos, frente a la duda, mantenga la regla y remita para su solución a las normas generales. En cualquier caso, las pautas interpretativas importan también valoraciones que conforme a las probanzas aportadas y al uso de las amplias atribuciones que ostenta el juez concursal (como medidas para mejor proveer; inspecciones oculares, etc.) constituyen resorte discrecional del magistrado .
(iii) Si se decide la divisibilidad del contrato, se fija la suma que por alquiler corresponde aportar en lo sucesivo al fallido por la parte destinada a vivienda, que queda sujeta a lo dispuesto en el inc. 3° (art. 157, inc. 4°, párrafo final). No cabe duda alguna que el propósito que orientó a los legisladores, al incluir este último inc. 4°, queda de manifiesto en el análisis de su último párrafo: no dejar desamparado al locatario en la parte que le corresponde a vivienda y la de su familia, para lo cual, luego de fijar el alquiler correspondiente se rige por la norma ya examinada del inc. 3°.

(iv) Casuística: La jurisprudencia ha tenido ocasión de pronunciarse sobre la temática de la locación mixta, interpretándose al respecto que en el supuesto de quiebra del locatario que alquila un inmueble con destino mixto, es decir, como vivienda y explotación comercial, corresponde determinar si el contrato es divisible. En caso afirmativo, serán aplicables las reglas contenidas en los incisos 2º y 3º del artículo 157 de la LCQ, a cada parte, con la consecuente determinación del canon proporcional. Por el contrario, si no hay divisibilidad posible, corresponderá al juez determinar cuál es el destino que prevalece y aplicar en consecuencia las reglas de los citados incisos. Cuando el bien arrendado se destina para explotación comercial, la quiebra del locatario ejerce fuero de atracción sobre el correspondiente juicio de desalojo. Los juicios de desalojo incoados contra el ahora fallido quedan excluidos del fuero de atracción cuando carecen de contenido patrimonial, esto es, cuando el destino de la locación está referido a la vivienda del fallido y su familia. Pero cuando el arriendo tiene como destino una explotación comercial, el proceso por desalojo queda alcanzado por el fuero de atracción que ejerce la quiebra. La declaración de quiebra del locatario de un inmueble locado con destino a vivienda no influye, en principio, en el desenvolvimiento de la relación contractual, la cual continuará rigiéndose por el Derecho común. Por ende, el juicio de desalojo promovido contra el locatario fallido que no cumple con la prestación a su cargo no es susceptible de ser alcanzado por el fuero de atracción en la quiebra .